Die Kehrseite von Wachstum und Zuwanderung zeigt sich deutlich auf dem Schweizer Wohnungsmarkt: Wohnraum wird knapp, die Mieten steigen. Über Lösungen wird gestritten.
In Zürich, der grössten Stadt des Landes, spitzt sich die helvetische Wohnungskrise zwischen Boom und Engpass besonders zu. Wird dort eine günstige Mietwohnung ausgeschrieben, drängen sich Hunderte bei Besichtigungen. Bilder von langen Warteschlangen kursieren in den sozialen Medien, Wohnungssuchende resignieren angesichts der Konkurrenz. Diese Szenen sind zum Sinnbild eines Problems geworden, das die Schweiz zunehmend beschäftigt.
Zürich, mit seinen vielen Arbeitsplätzen in Banken, Versicherungen, Tech- und Dienstleistungsbranchen, verzeichnet eine rekordtiefe Leerstandsquote: Nur eine von tausend Wohnungen ist verfügbar, meist im hochpreisigen Segment. Landesweit liegt die Quote bei einer von hundert Wohnungen – ein klares Zeichen für einen angespannten Markt. Das knappe Angebot erschwert nicht nur die Suche, sondern treibt auch die Preise in die Höhe.
Die Wohnungsknappheit trifft vor allem städtische Zentren wie Zürich, Genf und Basel. Mit ihren zentralen Wohnlagen sind sie auch bei Zuwandernden aus der EU besonders beliebt. Doch kleinere Städte und touristische Bergdörfer spüren den Druck ebenfalls, wie ein Bericht der Landesregierung zeigt. In manchen Alpenregionen finden Einheimische und auswärtige Fachkräfte kaum noch Wohnraum – auch wegen Zweitwohnungen und Airbnb-Kurzzeitvermietungen.
Die Mieten steigen seit über 20 Jahren. Besonders Neumieten klettern – seit 2022 je nach Region jährlich um zwei bis sechs Prozent. Wer neu auf den Wohnungsmarkt kommt oder umzieht, zahlt deutlich mehr als langjährige Mietende. Ein Land, in dem fast 60 Prozent der Haushalte zur Miete wohnen, reagiert sensibel auf solche Entwicklungen – zumal Folgen spürbar sind: Eine ETH-Studie von 2025 zeigt, dass in den fünf grössten Agglomerationen einkommensschwächere Haushalte verdrängt werden. Doch auch der Mittelstand leidet, wenn die Wohnkosten einen immer grösseren Teil des Budgets verschlingen.
Kein Wunder, dass die Wohnungsfrage vor der Abstimmung über die Initiative «Keine 10-Millionen-Schweiz!» der SVP heiss debattiert wird. Die politischen Lager liefern unterschiedliche Erklärungen und Lösungen. Für die SVP liegt das Problem in der «masslosen» Zuwanderung. Trotz mehr Wohnungsbau in den letzten 25 Jahren reiche das Angebot nicht aus. Zudem werde die Schweiz zubetoniert. «Es wird nicht zu wenig gebaut, sondern zu viel eingewandert», so das Fazit der Partei. Die Freisinnigen (FDP) sehen hingegen die Regulierung als Hemmschuh. Auflagen und Einsprachen verzögern Bauprojekte, kritisieren sie, und fordern schnellere Verfahren sowie gelockerte Lärmschutzvorschriften.
Für die Sozialdemokratische Partei (SP) verursacht renditegetriebene Immobilienspekulation die steigenden Mieten. Sie sammelt Unterschriften für eine Initiative, die die Mietpreise kontrollieren will, und fordert mehr gemeinnützigen Wohnungsbau. Eine Volksinitiative, die einen fixen Anteil an gemeinnützigen Wohnungen vorschreiben wollte, scheiterte jedoch 2020 an der Urne.
Studien und Marktanalysen zeigen, dass die Zuwanderung den Wohnungsmarkt belastet, aber nicht allein verantwortlich ist. Zwischen 2014 und 2023 trug der Zuzug laut Bundeszahlen massgeblich zur steigenden Haushaltszahl bei und heizte die Nachfrage an. Doch auch die wachsende Wohnfläche pro Kopf spielt eine Rolle: Sie stieg innerhalb von zehn Jahren von durchschnittlich 45 auf 46,6 Quadratmeter.
Die Einführung der Personenfreizügigkeit durch das Abkommen mit der EU 2002 trieb Mieten und Preise für Wohneigentum bis 2016 in die Höhe, wie eine Studie der Universität Freiburg von 2023 ergab. Der Effekt liess nach, da der Markt reagierte und neue Wohnungen entstanden – wenn auch nicht genug. Expertinnen und Experten betonen, dass der Wohnungsmarkt ein komplexes Gefüge aus Nachfrage, Angebot, Baurecht und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ist. Ab 2018 sank die Bautätigkeit unter anderem wegen hoher Baukosten und knappem Bauland.
Knappes Bauland ist nicht nur der Schweizer Topografie geschuldet, sondern politisch gewollt. 2013 stimmte die Bevölkerung einem Raumplanungsgesetz zu, das die Überbauung von Grünflächen begrenzt und die Siedlungsentwicklung nach innen lenkt. Eine Studie des Forschungsinstituts Sotomo von 2025 zeigt, dass Wohnraum für zwei Millionen Menschen entstehen könnte, ohne neues Bauland zu erschliessen. Doch Verdichtungsprojekte stossen lokal oft auf Widerstand. Bürgerinnen und Bürger fürchten Verdrängung oder eine sinkende Lebensqualität.
Innovative Konzepte versuchen, diese Ängste zu entkräften. Sie zeigen, wie man dichter und höher bauen und gleichzeitig Grünflächen schaffen kann. In urbanen Regionen sollen «10-Minuten-Nachbarschaften» entstehen, in denen Arbeitsplätze, Einkaufsmöglichkeiten und Restaurants auf kurzen Wegen erreichbar sind. Dieses Konzept, entwickelt von der ETH und finanziert vom Nationalfonds, soll Kantonen und Gemeinden helfen, das Raumplanungsgesetz umzusetzen.
In den letzten Jahren entstanden in der Schweiz jährlich 40 000 bis 45 000 neue Wohnungen. Schätzungen zufolge müssten es 30 bis 50 Prozent mehr sein, um Angebot und Nachfrage auszugleichen. Obwohl die Zahl der Baugesuche zuletzt leicht stieg, sieht die Landesregierung keine schnelle Entspannung. Gemeinsam mit Kantonen, Gemeinden sowie der Immobilien- und Bauwirtschaft hat sie einen Aktionsplan mit 30 Massnahmen erstellt.
«Es wird nicht zu wenig gebaut, sondern zu viel eingewandert.»
Diese reichen von effizienteren Bewilligungsverfahren bis zur besseren Nutzung von Bauland. Doch das sind vorerst nur Empfehlungen. Konkreter ist ein Vorschlag des Bundesrats ans Parlament: Ein Fonds, der gemeinnützigen Wohnbauträgern Darlehen erteilt, soll zwischen 2030 und 2034 um 150 Millionen Franken aufgestockt werden. Damit will der Bund den Bau günstiger Wohnungen fördern. Das Parlament entscheidet dieses Jahr darüber.
Mehr bezahlbare Wohnungen und ein Aktionsplan gegen Wohnungsmangel: So will die Regierung der SVP-Initiative zur 10-Millionen-Schweiz den Wind aus den Segeln nehmen. Ob dies die Stimmbevölkerung überzeugt, zeigt sich am 14. Juni.
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