La población de Suiza está alcanzando máximos históricos. El auge económico impulsa un notable aumento de la inmigración. Aunque esto afianza la prosperidad, también genera problemas. ¿Estaremos pronto al borde de la saturación?
Entre auge económico y falta de oferta, la crisis de la vivienda se manifiesta con especial intensidad en Zúrich, la mayor ciudad del país: en cuanto se anuncia una vivienda de alquiler a un precio asequible, cientos de interesados acuden a visitarla. En las redes sociales circulan fotos de interminables colas, y muchos interesados acaban por desistir ante la feroz competencia. Tales escenas se han vuelto emblemáticas de un problema que tiene cada vez más preocupada a la sociedad suiza.
Con sus numerosos empleos en el sector de la banca, los seguros, la tecnología y los servicios, Zúrich registra un índice de viviendas vacantes excepcionalmente bajo: apenas una de cada mil viviendas está disponible, y a menudo se trata de viviendas de gama alta. A nivel nacional, la tasa de viviendas libres es del 1 %, lo que revela claramente lo tenso que está el mercado inmobiliario. La escasez de la oferta no solo dificulta la búsqueda de un apartamento; también hace que los precios se disparen.
La escasez de viviendas afecta sobre todo a las grandes urbes, como Zúrich, Ginebra y Basilea, cuyas céntricas zonas residenciales resultan especialmente atractivas para los inmigrantes de la Unión Europea. Sin embargo, también las ciudades más pequeñas y las localidades turísticas en los Alpes comienzan a sentir la presión de esta escasez, según se desprende de un informe gubernamental. En algunas regiones alpinas, tanto los lugareños como los trabajadores cualificados del exterior encuentran cada vez más dificultades para acceder a una vivienda, en parte debido a la proliferación de segundas residencias y al auge de los alquileres turísticos de corta duración en plataformas como Airbnb.
Los alquileres llevan más de dos décadas al alza. Se encarecen especialmente los nuevos contratos: desde 2022, estos han aumentado entre un 2 y un 6 % anual, dependiendo de la región. Quienes entran por primera vez en el mercado inmobiliario o cambian de vivienda suelen pagar mucho más que los inquilinos de larga duración. Un país donde casi el 60 % de los hogares paga un alquiler reacciona con especial sensibilidad a una evolución de este tipo, cuyas dolorosas consecuencias son muy tangibles: un estudio publicado en 2025 por la Escuela Politécnica Federal de Zúrich (ETH) muestra que, en las cinco áreas metropolitanas más grandes del país, los hogares con menores ingresos están siendo desplazados. Pero también sufre la clase media si los costes de la vivienda absorben una parte cada vez mayor de su presupuesto.
No sorprende que la cuestión de la vivienda se haya convertido en uno de los temas más candentes del debate preelectoral en torno a la iniciativa “¡No a una Suiza de 10 millones!” promovida por la UDC. Cada bando político esgrime sus propias explicaciones y soluciones. Para la UDC, el origen del problema radica en una inmigración “desmesurada”: aunque en los últimos 25 años se han construido más y más viviendas, la oferta no es suficiente y Suiza se está recubriendo cada vez más con hormigón. De ahí la conclusión de este partido: “¿Hay escasez de viviendas en Suiza? No. Hay exceso de inmigración”. Por su parte, el Partido Liberal Radical (PLR) denuncia la excesiva regulación que priva en el ámbito inmobiliario: restricciones y recursos legales de todo tipo retrasan los proyectos de construcción, sostienen los Liberales, quienes reclaman, por lo tanto, que se agilicen los procedimientos y se flexibilicen las normas de protección contra el ruido.
Para el Partido Socialista Suizo (PSS), el aumento de los alquileres se debe a la especulación inmobiliaria, motivada por el afán de lucro. Este partido está recopilando firmas para presentar una iniciativa destinada a controlar el precio de los alquileres, y exige que se construyan más viviendas de interés público. Cabe mencionar que una iniciativa popular que pretendía imponer una cuota fija de viviendas de utilidad pública, ya fracasó en las urnas en 2020.
Distintos estudios y análisis muestran que, si bien la inmigración ejerce presión sobre el mercado inmobiliario, no es la única responsable de la crisis actual. Según datos de la Confederación, entre 2014 y 2023 la inmigración contribuyó de forma significativa al aumento del número de hogares y estimuló la demanda. Sin embargo, también influye el aumento de la superficie habitable por persona: en un plazo de diez años, esta pasó de una media de 45 a 46,6 metros cuadrados. La introducción de la libre circulación de personas, a raíz del acuerdo con la UE en 2002, disparó los alquileres y los precios de la vivienda en propiedad hasta 2016, concluye un estudio de la Universidad de Friburgo, publicado en 2023. Posteriormente, este efecto fue perdiendo intensidad, aunque no lo suficiente, debido a la reacción del mercado y la construcción de nuevas viviendas. Los expertos subrayan que el mercado de la vivienda es el resultado de una compleja interacción entre la demanda, la oferta, la legislación urbanística y la coyuntura económica. A partir de 2018, la actividad constructora disminuyó, debido, entre otros factores, al encarecimiento de los costes y la escasez de terrenos edificables.
La escasez de terrenos edificables no se debe únicamente a la topografía suiza; resulta también de una voluntad política. En 2013, la población aprobó una ley de ordenación del territorio que limita la urbanización de las zonas verdes y orienta el desarrollo urbano hacia el interior de las áreas ya construidas. Un estudio del instituto de investigación Sotomo, publicado en 2025, muestra que podría darse alojamiento a dos millones de personas sin necesidad de urbanizar nuevos terrenos. Sin embargo, los proyectos de densificación suelen suscitar resistencia a nivel local: muchos residentes temen verse desplazados o que merme su calidad de vida.
Para intentar disipar esos temores, se están proponiendo conceptos innovadores que demuestran que es posible densificar y construir en altura, sin renunciar a las áreas verdes. En las zonas urbanas se aspira a desarrollar “entornos de diez minutos”, donde los centros de trabajo, los comercios y los restaurantes se encuentren a corta distancia. Este concepto, desarrollado por la ETH y financiado por el Fondo Nacional Suizo, pretende respaldar a los cantones y los municipios en la implementación de la ley de ordenación del territorio.
En los últimos años se han construido en Suiza entre 40 000 y 45 000 viviendas al año. Sin embargo, se estima que se requerirían entre un 30 y un 50 % más para equilibrar la oferta y la demanda. Aunque el número de solicitudes de licencia de obra en los últimos tiempos ha aumentado ligeramente, el Gobierno federal no prevé una mejora rápida de la situación. Junto con los cantones, los municipios y los sectores inmobiliario y de la construcción, el Ejecutivo ha elaborado un plan de acción que consta de unas treinta medidas, que abarcan desde procedimientos de autorización más eficientes hasta un mejor aprovechamiento del suelo edificable; pero por ahora solo se trata de recomendaciones. Más concreto, en cambio, es un proyecto que el Consejo Federal ha presentado al Parlamento: consiste en inyectar, entre 2030 y 2034, 150 millones de francos en un fondo destinado a conceder préstamos a promotores de obras de utilidad pública. Con ello, la Confederación pretende impulsar la construcción de viviendas asequibles. El Parlamento se pronunciará al respecto este año.
Más viviendas a precios asequibles y un plan de acción contra la escasez de viviendas: con estas medidas, el Gobierno busca cortarle las alas a la iniciativa de la UDC “¡No a una Suiza de 10 millones!”. ¿Convencerá esto a los electores? Lo sabremos este próximo 14 de junio.
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