Jamais la Suisse n’avait encore compté autant d’habitants. Son économie florissante suscite une forte immigration. Ce qui assure sa prospérité, mais pose aussi quelques problèmes. La Suisse sera-t-elle bientôt surpeuplée?
À Zurich, plus grande ville du pays, la crise suisse du logement, entre essor et pénurie, est particulièrement aiguë. Dès qu’un logement au loyer abordable est mis sur le marché, des centaines de personnes se ruent pour le visiter. Des photos de files d’attente interminables circulent sur les réseaux sociaux, et ceux qui cherchent un logement y renoncent parfois en raison de la concurrence. Ce problème inquiète toujours davantage le pays.
Zurich, avec ses nombreux emplois dans les banques, les assurances et les secteurs de la technologie et des services, affiche un taux de logements vacants extraordinairement bas: seul un logement sur 1000 est disponible, souvent dans le segment haut de gamme. À l’échelle nationale, le taux de logements vacants s’élève à 1 %, ce qui illustre bien la tension du marché. La rareté de l’offre complique la recherche d’un appartement, mais fait aussi s’envoler les prix.
Pour protester contre la pénurie de logements, un étudiant s’est installé un appartement symbolique au cœur de Lausanne. Photo Keystone
Différences régionales, conséquences sociales
La pénurie de logements affecte surtout les grands centres urbains comme Zurich, Genève et Bâle, qui, par leur centralité, sont aussi très appréciés des expatriés européens. Mais les petites villes et les villages de montagne touristiques ne sont pas épargnés, comme le montre un rapport du gouvernement. Dans certaines régions alpines, tant les locaux que la main-d’œuvre étrangère ont du mal à se loger, notamment à cause des résidences secondaires et des locations à court terme d’Airbnb.
Les loyers augmentent depuis plus de 20 ans. Et en particulier ceux des nouvelles locations, qui grimpent chaque année de 2 à 6 % depuis 2022 selon les régions. Les personnes qui arrivent sur le marché du logement ou déménagent payent un loyer nettement plus élevé que les locataires de longue date. Un pays où près de 60 % des ménages vivent en location est très sensible à de telles évolutions, d’autant plus que les conséquences sont concrètes: en 2025, une étude de l’EPF a montré que les ménages les plus pauvres sont évincés des cinq plus grandes agglomérations du pays. La classe moyenne souffre elle aussi quand le loyer avale une partie toujours plus importante de son budget.
360 appartements en coopérative pouvant accueillir 900 personnes sont construits dans le quartier Koch, à Zurich. La Confédération veut encourager la construction de logements d’utilité publique. Photo Keystone
Immigration, réglementation, spéculation?
Il n’est donc pas étonnant que la question du logement fasse l’objet d’un vif débat avant la votation sur l’initiative de l’UDC «Pas de Suisse à 10 millions!». Chaque camp politique a ses propres explications et solutions. Pour l’UDC, le problème réside dans l’immigration «de masse». Bien que davantage de logements aient été construits ces 25 dernières années, l’offre ne suffit pas, souligne le parti. De plus, on continue de bétonner la Suisse. «Y a-t-il trop peu de constructions en Suisse? Non. Il y a trop d’immigration», résume l’UDC. Aux yeux des Libéraux-Radicaux (PLR), le bât blesse au niveau de la réglementation. Le cadre juridique et les oppositions retardent les projets de construction, affirment-ils en exigeant des procédures plus rapides et un assouplissement des prescriptions anti-bruit.
Pour le parti socialiste (PS), c’est la spéculation immobilière due à la soif de profit qui fait grimper les loyers. Le PS rassemble des signatures pour une initiative visant à contrôler les loyers, et demande que davantage de logements d’utilité publique soient construits. Une initiative populaire prévoyant une part fixe de logements d’utilité publique a toutefois été rejetée par le peuple en 2020.
Dans le domaine du bâtiment, en plein essor, les besoins en main-d’œuvre étrangère sont particulièrement importants en ce moment. Photo Keystone
Des causes multiples
Des études et analyses montrent que l’immigration pèse sur le marché du logement, mais n’est pas la seule responsable de la pénurie. D’après les chiffres officiels, si l’immigration a nettement contribué à la hausse du nombre de ménages et stimulé la demande entre 2014 et 2023, la croissance de la surface habitable par habitant joue aussi un rôle: en dix ans, celle-ci est passée de 45 à 46,6 m2 en moyenne.
L’introduction de la libre circulation des personnes entre la Suisse et l’UE en 2002 a fait augmenter le prix des loyers et des logements en propriété jusqu’en 2016, indique une étude de l’université de Fribourg en 2023. Mais cet effet s’est estompé, car le marché a réagi en construisant de nouveaux logements, même si ceux-ci sont en nombre insuffisant. Les experts soulignent que le marché du logement est le fruit d’une interaction complexe entre la demande, l’offre, le droit de la construction et les conditions économiques. À partir de 2018, l’activité de construction a reculé à cause des coûts élevés et de la pénurie de terrains à bâtir.
Densification: craintes et opportunités
La rareté des terrains à bâtir n’est pas seulement due à la topographie suisse: elle est aussi le résultat d’une volonté politique. En 2013, le peuple a accepté une loi sur l’aménagement du territoire qui limite l’urbanisation des espaces verts et oriente le développement urbain vers l’intérieur. Une étude réalisée en 2025 par l’institut de recherche Sotomo montre que l’on pourrait créer de l’espace habitable pour deux millions de personnes sans nouveaux terrains à bâtir. Cependant, les projets de densification se heurtent souvent à des oppositions locales. Les citoyens craignent d’être évincés ou de voir leur qualité de vie se dégrader.
La densification est l’une des approches possibles de l’aménagement du territoire. Les lotissements modernes, comme ici à Schlieren (ZH), misent sur les services de proximité et les espaces verts. Photo Keystone
Des concepts innovants tentent de répondre à ces craintes en montrant qu’il est possible de densifier et de construire en hauteur tout en créant des espaces verts. Dans les régions urbaines, il est prévu de créer des «voisinages-de-10-minutes», avec des emplois, des commerces et des restaurants à proximité immédiate. Ce concept, développé par l’EPF et financé par le Fonds national, vise à aider les cantons et les communes à appliquer la loi sur l’aménagement du territoire.
Pas de détente rapide
Ces dernières années, entre 40’000 et 45’000 nouveaux logements ont vu le jour annuellement en Suisse. Mais on estime qu’il en faudrait entre 30 et 50 % de plus pour équilibrer l’offre et la demande. Bien que le nombre de demandes de permis de construire ait légèrement augmenté récemment, le gouvernement suisse ne prévoit pas de détente rapide. Avec les cantons, les communes et les secteurs de l’immobilier et du bâtiment, il a élaboré un plan d’action contenant 30 mesures.
«Y a-t-il trop peu de constructions en Suisse? Non. Il y a trop d’immigration.»
résume l’UDC.
Celles-ci vont de procédures d’autorisation plus efficaces à une meilleure utilisation du terrain à bâtir. Mais il ne s’agit pour l’instant que de recommandations. Une proposition du Conseil fédéral au Parlement est plus concrète: un fonds qui accorde des prêts aux maîtres d’ouvrage d’utilité publique sera étoffé de 150 millions de francs entre 2030 et 2034. Ainsi, la Confédération veut encourager la construction de logements abordables. Le Parlement se prononcera à ce sujet cette année.
Plus de logements abordables et un plan d’action contre la pénurie: c’est ainsi que le gouvernement entend couper l’herbe sous les pieds de l’UDC et de son initiative «Pas de Suisse à 10 millions!». Cela convaincra-t-il les Suisses? Réponse le 14 juin.
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