La escasez de viviendas en Suiza aviva el debate sobre Airbnb

Airbnb, un motivo de preocupación

No es casualidad que la población suiza esté tan preocupada. La tendencia es “inquietante”, confirma la Oficina Federal de Vivienda en su último informe, ya que en muchas regiones suizas hay cada vez menos viviendas de alquiler a largo plazo. ¿Es Airbnb el culpable? La plataforma de alquileres a corto plazo es, al menos, uno de los factores que agravan la situación. Hanspeter Berger lo tiene claro: “Airbnb, que ofrece rendimientos hasta cuatro veces superiores a los del mercado de viviendas de alquiler a largo plazo, es hoy en día un modelo de negocio con repercusiones poco éticas. Reduce el espacio habitable para los lugareños y hace que se dispare el precio de los alquileres”. Considera especialmente chocante que se gane dinero rápido con los turistas a través de Airbnb, mientras que los empleados del sector turístico, que a menudo perciben salarios modestos, ya no pueden permitirse vivir cerca de su lugar de trabajo. ¿Qué hacer? Las cinco iniciativas populares a nivel municipal se proponen hacer menos atractivo el “modelo de negocio de Airbnb” limitando el alquiler a través de plataformas de reserva a un máximo de noventa días al año. Gracias a esta medida se pretende que el alquiler convencional a largo plazo vuelva a ser atractivo para los propietarios de viviendas.

La regla de los noventa días no es una novedad: se aplica ya en varias ciudades de Europa y de Suiza. El cantón de Ginebra la introdujo ya en 2018; el cantón de Vaud adoptó una normativa similar en 2022 ; y desde principios de año, la ciudad de Lucerna también está aplicando la iniciativa mencionada en líneas anteriores, que incluye esta restricción. David Roth, su impulsor en Lucerna, espera que la situación pronto se estabilice.

En vista de que incluso los pisos en mal estado se renuevan rápidamente, se llenan de literas y se alquilan a precios elevados, incluso Urs Kessler, declarado opositor a la regulación, se pronunció a favor de esta medida. El exdirector de la compañía Jungfraubahnen afirmó en una entrevista que esta evolución perjudica la imagen del turismo suizo.

Las zonas de montaña también están bajo presión

Evidentemente, también hay quien se opone. Muchos ven en la normativa de los noventa días una amenaza para la garantía de la propiedad. También los propietarios de chalets vacacionales están alertas. Sin embargo, las cinco iniciativas municipales de la región de la Jungfrau establecen una excepción específica para este tipo de propiedades: “Si los chalets y las viviendas vacacionales son habitados por los propios dueños, es posible alquilar hasta cinco camas sin restricciones”, explica Berger, Presidente del PSS. Se trata de un tipo de hospedaje tradicional en el Oberland bernés y no causa ningún conflicto. También Thomas Egger, Director de la Asociación Suiza para las Regiones de Montaña (SAB), da “la bienvenida” a Airbnb en las zonas de montaña, “siempre y cuando se trate de ocupar las camas vacías de las segundas residencias”. En cambio, sería problemático que se eliminaran de manera permanente las residencias primarias del mercado de la vivienda.

Para Egger, la escasez de viviendas en las zonas de montaña es una consecuencia directa de la pandemia del coronavirus y constituye, por tanto, un fenómeno relativamente nuevo. “Desde la pandemia hay muchísima más gente que desea vivir en la montaña”, explica. Como consecuencia, opina Egger, la tasa media de viviendas desocupadas en las comunidades turísticas se ha reducido a la mitad en tres años, hasta situarse por debajo del 1 %. En Suiza, cuando la proporción de viviendas desocupadas es inferior al 1 %, se considera que existe una escasez de viviendas. Por tanto, esta escasez existe en muchos lugares turísticos desde hace ya tiempo. El Director de la SAB no espera que la situación mejore rápidamente.

Egger no considera que Airbnb sea competencia para el sector hotelero, porque se dirige a otro segmento de clientes, con lo cual aporta visitas adicionales a los destinos turísticos. Además, Airbnb es un canal de venta complementario para los establecimientos hoteleros, apunta.

Se necesita mayor control y alcance

Dado que Suiza no cuenta con restricciones a nivel nacional para el alquiler de viviendas a través de Airbnb, son los cantones y los municipios los que deben tomar cartas en el asunto. Desde principios de 2022, la ciudad de Berna cuenta con una normativa relativa a los arrendamientos a corto plazo en el casco antiguo: dependiendo de la zona, los áticos y los apartamentos situados a partir de la segunda planta están reservados para inquilinos a largo plazo. Unterseen prohíbe el alquiler de corta duración en la zona residencial, mientras que Interlaken regula el uso de segundas residencias mediante planes de zonificación. La SAB también recomienda a los municipios que, como primer paso, realicen un análisis de la vivienda y elaboren una estrategia habitacional, para luego tomar las medidas pertinentes.

Sin embargo, el factor decisivo es el alcance de estas medidas. En el caso de Interlaken, Hanspeter Berger las considera inoperantes, pues la municipalidad solo exige una estancia mínima de dos noches consecutivas, lo que corresponde precisamente al tiempo que suelen quedarse los huéspedes de Airbnb. Pero aún más importante es controlar la aplicación de las medidas. En el cantón de Ginebra, por ejemplo, tanto el Director de Turismo como el Presidente de la Asociación de Arrendadores (y miembro de la junta directiva de la OSE), Carlo Sommaruga, critican la deficiencia de estos controles. Está claro que hacen falta recursos si el personal de la administración municipal tiene que acudir al lugar para comprobar si una vivienda está ocupada o no, afirma Sommaruga. Es imperativo implementar controles, cuyo coste se financiará, si es necesario, a través de la aplicación de multas. Aunque no es fácil establecer un sistema de control, en lugares como Lucerna, Davos y St. Moritz, los propietarios de apartamentos de Airbnb ya deben registrarse y publicar su número de identificación en la plataforma de reserva. Esto debería facilitar los controles.

Enlaces útiles

Monitor de la vivienda de la Oficina Federal de Vivienda (OFL)
www.wohnmonitor.admin.ch/report

Estudio de la SAB sobre la regulación de Airbnb en Suiza
www.sab.ch/wp-content/uploads/2024/11/Studie-Aktuelle-Ansaetze-zur-Regulierung-von-Airbnb-in-der-Schweiz_def.pdf

Plan de acción contra la escasez de la vivienda (OFL) 
www.bwo.admin.ch/de/aktionsplan-wohnungsknappheit

Alquileres de corta duración y plataformas de reservas (OFL)
www.bwo.admin.ch/de/kurzzeitvermietung-und-buchungsplattformen